Hästägartips
11 september 19:47
Ridsportplus

Så undviker du fallgroparna när du köper hästgård

GårdenDe går åt som smör i solsken, hästgårdarna som läggs ut till försäljning. Men vad krävs för att en fastighet ska fungera som hästgård och vilka fallgropar ska du se upp för innan du slår till?

Så undviker du fallgroparna när du köper hästgård
Annika Grönqvist köpte tillsammans med sin man en gård i Skåne. På gården finns i dagsläget tre hästar. Foto: Lars Jansson

Hej, den här artikeln tillhör Ridsport Plus - vårt låsta material.

För att snabbt läsa vidare har du två möjligheter:

Redan prenumerant?

Prenumerera på Ridsport

Det har bara gått några månader sedan Annika Grönqvist och Mats Gustafson flyttade in på sin hästgård utanför Svedala i Skåne. De visste vad de ville ha för gård, och när rätt gård dök upp slog de till snabbt.
– För oss var läget avgörande. Vi ville bo nära naturen, och det gör vi här, med en bokskog om hörnet där det finns mängder av ridvägar.
– Dessutom arbetar Mats i Köpenhamn, så vi ville inte ha långa sträckor på grusväg att köra. Nu har vi fem minuter till motorvägen och cirka 15 minuter till Malmö, berättar Annika Grönqvist.

När den rätta gården dök upp lade de ett bud redan före visningen, och fick gården.
– Vi betalade 6,2 miljoner, och det kanske var något i överkant med tanke på renoveringsbehovet, men vi sålde samtidigt villan inne i Malmö. Jag tycker också att vi fick mycket för pengarna, och det är stor efterfrågan på gårdar, säger Annika Grönqvist om den 1,6 hektar stora gården.

Svedala10
Annika Grönqvist och Mats Gustafson. Foto: Lars Jansson

Efterfrågan större än utbudet

Charlotte-linden-skenegerdar-maklare
Charlotte Lindén

Att efterfrågan på hästgårdar är betydligt större än utbudet bekräftas av flera mäklare som Ridsport talat med. Det gäller därmed både att vara redo när rätt gård dyker upp, och samtidigt hålla huvudet kallt och tänka efter innan du ger dig in i din kanske största affär i livet.
– Du måste först vara klar med vilken form av hästverksamhet du vill ha på gården. Handlar det om uppfödning är du i behov av större marker med både bete och kanske skog. Med en annan inriktning kanske du inte behöver lika stora marker, säger Charlotte Lindén, mäklare på Skånegårdar i Lund.
– Hur många hästar du kan ha per hektar är beroende av verksamheten, men det kan vara bra att känna till att en gård måste ha minst två hektar mark för att bli klassad som lantbruksfastighet, fortsätter hon.

Inte som att köpa en villa

Jennie-brathen-foto-ludvig-&-co
Jennie Bråthén

– Att köpa en lantbruksfastighet är något helt annat än att köpa en villa, säger Jennie Bråthén, gårdsmäklare på Ludvig & Co (före detta LRF Konsult) i Uddevalla.
– En sak är att du behöver en högre kontantinsats. Det räcker inte med 15 procent som vid köp av villa, utan du måste ha 25 procent eller mer. Så redan när du börjar fundera på att köpa hästgård behöver du ta en kontakt med din bank.

De gårdar som säljs fortast är gårdar för den som har häst som hobbyverksamhet, och sådana finns det en del av i Skåne, säger Charlotte Lindén.
– Gårdar med attraktiva och fungerande bostadshus, stall och ridbana är särskilt intressanta. Det får gärna finnas en separat lägenhet där dottern i familjen kan bo, eftersom det ofta handlar om en hästintresserad familj med en dotter som närmar sig vuxen ålder.
– Men det blir också allt vanligare att människor vill skapa sin egen hästgård, bygga ett stall och själv bestämma hur flödena ska se ut på gården.

Det viktiga är att undersöka om det är en fungerande gård.

Emma Stenkvist, mäklare

Charlotte Lindén tar upp flödena som en viktig del i hästgårdens funktion.
– Det är viktigt att tänka på logistiken. Vid större anläggningar kan det vara positivt att ha olika avdelningar i stället för ett stort stall, med tanke på smittorisker, och för att kunna stalla upp hästar vid kurser och träningar.

Fakta

Mäklaren tipsar

Råd till säljaren

  • Vänta inte – det är lättare att sälja en hästgård som fortfarande är i bruk än en där hästarna sedan länge är borta, staketen kanske börjat förfalla och underhållet blivit eftersatt.
  • Välj rätt mäklare. En mäklare som kan hästgårdar har bättre förutsättningar att göra ett bra jobb.
  • Sälja utan mäklare – det är fullt möjligt men en mäklare eller värderingsman kommer att behövas i de allra flesta fall, för att göra en värdering av fastigheten.

Råd till köparen

  • Tänk igenom syftet med gården. Hobbyverksamhet eller professionell verksamhet? Antal hästar, möjlighet till utökning.
  • Geografiska läget, vad är viktigast, närhet till stad och kommunikationer eller stora marker?
  • Gårdens utformning , hur är planlösning i stall och övriga byggnader, hur fungerar logistiken på gården? Finns det plats för hästtransport eller hästlastbil?
  • Mark och jordmån – torrt eller lerigt? Hagarnas utseende?

Man köper en livsstil

Emmastenkvist-
Emma Stenkvist

Emma Stenkvist är mäklare på Våningen och Villan Lantliv, och hon trycker på det faktum att man köper en livsstil, inte bara ett boende.
– Många ser framför sig ett liv där de slipper flänga fram och tillbaka mellan hemmet och stallet, men jag som bor på gård med två ponnyer hemma och en inackorderad kan se hur mycket lättare det är med en inackorderad häst, som får mat och blir utsläppt i hagen utan att vi behöver tänka på det.
– Att ha hästarna hemma är att vara ständigt bunden, men sedan är det förstås en fördel med att du får en helt annan kontakt med dina djur.

Emma Stenkvist varnar också för att leta efter gården som har ”allt” i form av många byggnader och stora marker, om köparen inte har en plan för en så stor gård.
– Ju fler byggnader desto mer som ska underhållas, och ska du ta eget foder behöver du maskiner till det. Några få hästar behöver ofta inte så stora marker.

Ett långsiktigt projekt

Svedala04
Oförutsedda saker kan uppstå om du inte tänker till innan köpet. För Annika och Mats innebar det ett läckade stalltak. Foto: Lars Jansson

Rimliga förväntningar vid visningen är också viktigt.
– Du måste tänka att en gård är ett långsiktigt projekt, inget som blir färdigt som en villa kanske kan bli. Därför är det klokt att inte haka upp sig på att säljaren inte bytt köket, exempelvis.
– Det viktiga är att undersöka om det är en fungerande gård, men vettiga avstånd mellan bostad, stall och hagar, och med plats för hästtransporten.

När Annika Grönqvist och Mats Gustafson köpte sin gård var det inte för barnens skull, för de är utflugna, utan för deras egen skull. Annika har två hästar och har också en tredje häst uppstallad på gården.
– Vi ville båda ut på landet, och jag har just ändrat fokus i livet. Vi har sålt vårt företag och jag håller på att utbilda mig till osteopat på häst, berättar hon.

En gård med stall med fyra boxar, ridbana och stora hagar uppfyller de viktigaste kriterierna på deras lista, vid sidan om läge och närheten till bokskogen. Det enda de fick kompromissa lite kring var bostadshuset, som är byggt 1929 och kan kräva en del jobb.
– Det är lite att fixa, men det känns bara roligt än så länge.

Bara för att det stod hästgård i annonsen är det inte säkert att gården kan fungera som hästgård.

Jennie Bråthén, mäklare

Sedan de flyttade in i våras har de också upptäckt att stalltaket läcker på ett par ställen.
– En lärdom att dra är att alla byggnader behöver besiktigas, inte bara bostads-huset. Vi för nu en dialog med mäklare och säljaren om taket, säger Annika Grönqvist.

Bilden av idealiskt läge varierar

Läget brukat lyftas fram som det viktigaste vid köp av hus och gårdar, och det stämmer, men bilden av vad som är ett idealiskt läge varierar.
– Många vill ha en gård på landsbygden men ändå nära bra vägar och tätorter. Det är viktigt om det finns barn som ska ta sig till skolan, eller man ofta åker och tävlar, exempelvis.
– Men numera har vi lärt oss att det går att jobba på distans, och vi har blivit mer flexibla när det gäller var vi kan tänka oss att bo. Du kanske inte måste åka in till jobbet varje dag i framtiden, säger Charlotte Lindén.

Svedala11
Priset på en hästgård kan variera stort beroende på var i landet du väljer att köpa. Hästgården i Svedala med endast 1,6 hektar mark kostade Annika och Mats 6,2 miljoner. Foto: Lars Jansson

Den som söker hästgård i Bohuslän där Jennie Bråthén är verksam, har inte lika lätt att hitta en redan fungerande hästgård. Det som oftast står till buds där är att köpa en lantbruksfastighet och själv förvandla den till en hästgård.
– En del gårdar säljs under rubriken hästgård trots att det aldrig funnits hästar där, och det kan krävas väldigt mycket arbete för att omvandla gården till en hästgård.

Jennie Bråthén poängterar vikten av att köparen tar sin undersökningsplikt på allvar och ställer alla de viktiga frågorna i ett tidigt skede.
– Det handlar om att ta reda på vilka skyldigheter och rättigheter som följer med fastigheten, och vilka lagar och regler som gäller om du vill ha hästar där. Är takhöjden tillräcklig i stallet? Går det att göra en bra ventilation? Hur är det med vattnet i brunnen, räcker det till både människor och djur, och vad händer när det blir torka som 2018?
– Sedan handlar det om betesmark. Finns det tillräckligt eller kommer du att vara beroende av grannars mark? Finns det arrenden och vad gäller för dem?

Fakta

Checklista innan du slår till

  • Kolla mäklaren
    Kan denna hästgårdar och vet vad som krävs för hästhållning?
  • Förbehåll
    Finns det servitut på fastigheten?
  • Skog och mark
    Vad gäller för jakträttigheter och vad säger skogsbruksplanen?
  • Vatten
    Kvalitet och tillgång, finns det fiskerättigheter och vad säger strandskyddet?
  • Marken
    Jordmån och markhantering.
  • Byggnader 
    Funktion, mått, planlösning och ombyggnadsbehov.
  • Ta hjälp
    Ta med en kunnig person på visningen.

Olika regelverk i olika kommuner

För den som vill bygga upp sin egen hästgård från noll eller nästintill noll finns en hel del att tänka på.
– Det är inte självklart att du får ta åkermark i anspråk för att bygga på, så det är en sak du måste ha klart i förväg. Det är enklare att köpa en gård som är i dåligt skick men med befintlig bostad. Då finns byggrätten redan och bygglovsprocessen underlättas, säger Charlotte Lindén på Skånegårdar, och Jennie Bråthén instämmer.
– Det finns också olika regelverk i olika kommuner och län kring olika förutsättningar, som strandskydd och hur nära annan bebyggelse du får ha hästar, säger Jennie Bråthén.

Svedala02
En gård med två hektar mark eller mer räknas som lantbruksfastighet, vilket innebär att du i vissa fall behöver söka förvärvstillstånd hos länsstyrelsen. Du blir deklarationsskyldig för lantbruksfastigheten.
När du köper en lantbruksfastighet är även kravet på den egna insatsen högre än vid köp av vanliga villor och bostadsrätter, 25% till skillnad från 15%. Foto: Lars Jansson

Den som letar en hästgård på den öppna marknaden riskerar att få vänta länge innan rätt gård dyker upp, för faktum är att omkring 75 procent av alla gårdsaffärer genomförs utan att gården varit till salu via mäklare.
– Det kan vara fråga om generationsskiften, eller att grannens barn vill ta över. Därför kan det vara väldigt bra för den som letar gård att sprida ordet i sin bekantskapskrets. Och även om affären görs upp direkt mellan säljare och köpare kan en mäklare komma in för att göra en värdering, vilket också banken är intresserad av att det görs, säger Jennie Bråthén.

Den vanligaste orsaken till missnöje efter ett gårdsköp är att köparen inte kan använda gården till det hen tänkt berättar Jennie Bråthén.
– Det kan vara lagar och förordningar som sätter stopp för dina planer, och därför är det så oerhört viktigt att kontrollera allt sådant innan du slår till.
– Bara för att det stod hästgård i annonsen är det inte säkert att gården kan fungera som hästgård.

Markpriser
Så är genomsnittet på markpriserna

Fakta

De fyra vanligaste misstagen som köparen av en gård gör

  1. Köparen har inte gjort livskalkylen. Den handlar till exempel om varför man vill köpa gården, hur mycket tid man har över till gården och om alla i familjen är med på tanken.
  2. Köparen ser inte potentialen. Titta på gårdar som du har råd med. Försök se potentialen – det kan gå att avverka för att få fram en utsikt, dämma ett dike för att skapa en vattenspegel eller riva en anskrämlig uthusbyggnad. Saknas mangårdsbyggnad går det ofta att få bygglov för att uppföra nytt på jord- eller skogsfastigheter.
  3. Köparen är stressad efter missade budgivningar. Bli inte desperat utan träna dig på att räkna och analysera ett gårdsobjekt som är ”halvrätt”. Då är du förberedd när drömgården dyker upp.
  4. Köparen överskattar sin förmåga och underskattar kostnaderna. Gör en noggrann kostnadsuppskattning för en eventuell renovering och multiplicera med två. Din kritiskt granskande bankkontakt kan bli din bäste vän när det gäller att räkna på gårdens ekonomi.

Källa: Danske bank

Denna artikel publicerades första gången i Ridsport nummer 12/2021.

Så arbetar Ridsport

Grunden i vår journalistik är trovärdighet och opartiskhet. Det vi publicerar ska vara sant och relevant. Ridsport är oberoende och fristående i förhållande till ekonomiska, privata, politiska och andra intressen.

BESTÄLL NU

Köp Ridsport Komplett från 99 kr i månaden
Hingstar Online

Just nu 120 hingstar i vår databas

Visa alla hingstar

Ridsport digital

69:- i månaden